Jak prodat nemovitost bez realitky

Prodej nemovitosti bez realitky: Jde to, ale je dobré vědět, do čeho jdete

O tom, že je možný prodej bez realitky, dnes už asi nikdo nepochybuje. Internet je plný návodů, inzertních portálů a rad, jak zvládnout prodej bez makléře nebo prodej od majitele. Ve skutečnosti ale nejde jen o to nafotit dům, vložit inzerát a čekat na kupce.

Ano, jak prodat nemovitost svépomocí se dá naučit. Jen je potřeba vědět, kde jsou největší rizika a na čem lidé nejčastěji ztrácí peníze. Cílem by nemělo být jen ušetřit za provizi, ale prodat za co nejlepší cenu, bezpečně a bez zbytečného stresu.

Největší problém? Správně nastavená cena

Když se někdo rozhodne pro prodej svépomocí, většinou začne tím, že se podívá na podobné nabídky v okolí a podle nich nastaví cenu. Jenže nabídková cena není prodejní cena.

A tady vzniká první problém. Někteří majitelé nastaví cenu příliš vysoko. Nemovitost visí měsíce na internetu, nikdo nevolá a postupně se z ní stává okoukaná nabídka. Po několika měsících přichází série slev a výsledkem bývá prodej pod cenou.

Druhá skupina udělá přesný opak. Nasadí cenu nízko, protože chtějí prodat rychle nebo si nejsou jistí skutečnou hodnotou nemovitosti. Pak stačí zkušený investor nebo obchodník, který pozná příležitost, a během několika minut vydělá na rozdílu částku, která mohla zůstat původnímu majiteli.

Právě proto je správně stanovená cena jedna z nejdůležitějších věcí, pokud řešíte jak prodat dům sám, jak prodat byt sám nebo obecně jak prodat nemovitost svépomocí. Pokud chcete mít při jednání s kupujícími argumenty v ruce, doporučuji si ještě před spuštěním inzerce nechat zpracovat nezávislý odhad tržní ceny. Když pak někdo přijde s požadavkem na výraznou slevu, nemusíte střílet od boku. Můžete se opřít o konkrétní data a reálnou hodnotu nemovitosti. Odhad ceny nemovitosti zdarma najdete zde.

Inzerce je jen začátek

Mnoho lidí si myslí, že celý přímý prodej domu nebo přímý prodej bytu spočívá v tom, že vytvoří inzerát. Ve skutečnosti je vlastní inzerce nemovitosti pouze první krok.

Samozřejmě je důležité mít kvalitní fotografie, dobrý popis a správně nastavenou cenu. Dnes už není problém vytvořit inzerci bez realitky a dostat nabídku před tisíce zájemců.

Jenže samotný zájemce ještě neznamená prodanou nemovitost. Teprve ve chvíli, kdy se objeví vážný kupec, začíná část procesu, kterou většina prodávajících podceňuje.

Rezervační smlouva není formalita

Jakmile se objeví vážný zájemce, přichází na řadu dokumenty. A právě tady vzniká nejvíce problémů.

Spousta lidí řeší právní věci až ve chvíli, kdy mají kupce. To je podle mě pozdě. Pokud plánujete prodej bez zprostředkovatele, doporučuji mít advokáta vybraného ještě před spuštěním inzerce. Ne až ve chvíli, kdy někdo řekne, že chce kupovat.

Rezervační smlouva, kupní smlouva, návrh na vklad do katastru nebo advokátní úschova nejsou dokumenty, které bych doporučil stahovat z internetu a doufat, že budou fungovat i ve vašem případě.

Každá nemovitost je trochu jiná a každá transakce má svoje specifika. Proto je dobré mít od začátku domluveného advokáta, který připraví potřebné dokumenty a zajistí také advokátní úschovu kupní ceny. Díky tomu získáte větší jistotu, bezpečí a výrazně snížíte riziko problémů při převodu vlastnictví.

Pokud vás zajímá, na jaké právní chyby si dát pozor, doporučuji článek 6 právních chyb při prodeji nemovitosti, které vás mohou stát miliony.

Kupující nemusí dostat hypotéku

Další věc, kterou řada prodávajících podceňuje, je financování.

Představte si situaci, kdy najdete kupujícího, podepíšete rezervaci, stáhnete inzerci a po několika týdnech zjistíte, že banka hypotéku neschválila. Celý obchod se zastaví a vy začínáte prakticky od začátku.

Proto doporučuji mít od začátku zapojeného specialistu na financování, který dokáže prověřit bonitu kupujícího. Jinými slovy ověří, zda má reálnou šanci dosáhnout na hypoteční úvěr.

Tohle je krok, který většina prodávajících úplně vynechá. Přitom právě prověření financování může ušetřit týdny nebo měsíce zbytečného čekání a zabránit tomu, aby se celý obchod rozpadl těsně před podpisem kupní smlouvy.

Soukromý prodej domu i bytu může fungovat

Aby to nevyznělo negativně. Soukromý prodej domu i soukromý prodej bytu dnes fungují lépe než kdy dřív.

Kupující často přímo vyhledávají prodej od přímého majitele, protože chtějí jednat přímo s vlastníkem a ne s několika prostředníky.

Právě prodej bez provize bývá pro mnoho lidí hlavní motivací. Když se prodává nemovitost za několik milionů korun, může rozdíl představovat velmi zajímavou částku.

Výhody prodeje bez realitky

Mezi hlavní výhody prodeje bez realitky patří především kontrola nad celým procesem a možnost ušetřit provizi realitce.

Zároveň ale platí, že některé činnosti za vás stejně musí udělat odborníci. Typicky právník kvůli smlouvám a úschově nebo hypoteční specialista kvůli prověření financování kupujícího.

Ideální model podle mě není dělat všechno úplně sám. Ideální je ponechat si kontrolu nad prodejem a zároveň mít kolem sebe odborníky na části, které mohou rozhodnout o tom, jestli obchod proběhne nebo spadne.

Vyplatí se prodej bez realitky?

Na otázku, jestli se vyplatí se prodej bez realitky, neexistuje jedna univerzální odpověď.

Pokud máte čas, jste ochotni se věnovat komunikaci se zájemci a zároveň si zajistíte kvalitní právní servis i prověření financování kupujících, může být prodej bez makléře velmi dobré řešení.

Pokud ale podceníte stanovení ceny, smlouvy nebo financování, může vás chyba stát výrazně více než samotná provize.

Nejde tedy o to, jestli prodávat bez realitní kanceláře. Jde o to, mít správně vyřešené všechny kroky, které rozhodují o úspěšném prodeji. Protože právě tam se nejčastěji vydělávají nebo ztrácejí statisíce korun.

Pokud prodáváte sami, doporučuji věnovat pozornost také kontrole údajů v katastru nemovitostí. Praktický přehled nejčastějších rizik najdete v článku Bezpečný prodej nemovitosti: Jak se vyhnout pastem v katastru.