Vlastníte nemovitost? Tohle je jediný článek, který Vám ušetří tisíce korun v roce 2026

Daně u nemovitostí: co musíte vědět, než prodáte nebo pronajmete

Setkávám se s tím neustále. Klienti, potenciální kupující i známí se mě ptají: „Honzo, jak je to teď s daní z nabytí nemovitosti?“ Přitom realita je jednoduchá – daň z nabytí nemovitosti je už od roku 2020 zrušená.

Konec daně z nabytí: úspora pro kupující

Dříve to bylo jinak. Kupující platil 4 % z kupní ceny. V praxi to znamenalo, že když jste koupili byt v Příbrami za 5 000 000 Kč, dalších 200 000 Kč jste poslali státu. Dnes? Tyto peníze zůstávají vám.

Týkalo se to všech nemovitostí – domů na Dobříšsku, bytů v Mníšku pod Brdy i dalších lokalit. Zrušení daně z nabytí tak přineslo kupujícím výraznou úsporu a celý proces nákupu nemovitosti výrazně zjednodušilo.

Roční daň z nemovitých věcí: povinnost každého vlastníka

Ale pozor, další daň, na kterou lidé zapomínají, vás může nepříjemně překvapit. Roční daň z nemovitých věcí platí každý vlastník – rodinné domy v Novém Kníně, byty v Březnici nebo pozemky u Rožmitálu pod Třemšínem. Skládá se ze dvou částí: daň z pozemku a daň ze stavby či jednotky. Výše se odvíjí od velikosti nemovitosti, typu a koeficientu obce.

Jak zaplatit daň z nemovitosti v roce 2026?

Hodně lidí se ptá, jak zjistit, kolik vlastně zaplatí. Ve většině případů vám finanční úřad pošle částku automaticky – buď do datové schránky, e-mailem nebo poštou. Najdete tam přesnou výši daně z nemovitosti i platební údaje. Pokud chcete mít kontrolu, můžete vše zkontrolovat online přes daňový portál MOJE daně.

Koeficient obce, který má na výslednou částku velký vliv, najdete na webu obce nebo v její vyhlášce. Dobrá zpráva je, že pokud vám přijde výměra od finančního úřadu, už je v ní tento koeficient započítaný, takže nic složitě počítat nemusíte.

Termín pro zaplacení daně z nemovitosti je každoročně do 31. května. Pokud je částka vyšší, může být rozdělena do dvou splátek. Ignorovat ji? Chyba, která může stát tisíce – a zbytečné penále od finančního úřadu.

Příjem z pronájmu: kolik skutečně odvedete?

Příjem z pronájmu je oblast, která dokáže nepříjemně překvapit. Daní se podle § 9 zákona o dani z příjmu a máte na výběr ze dvou možností – buď uplatníte skutečné náklady na pronájem (například opravy, vybavení, pojištění, úroky z hypotéky nebo fond oprav), nebo zvolíte paušální výdaje na pronájem 30 %, maximálně do výše 600 000 Kč ročně.

Sazba daně z příjmu je standardně 15 %, ale při vyšších příjmech nad 1,9 milionu korun ročně se zvyšuje na 23 %. Ať už pronajímáte byt na Dobříši, dům v Mníšku pod Brdy nebo chatu u Brd, vyplatí se mít v daních jasno. Neznalost pravidel vás totiž může stát značnou část peněz, které jste si poctivě vydělali.

Kromě daní je ale klíčové zvládnout i samotný proces výběru nájemníka a nastavení smlouvy. Pokud si vše řešíte sami, určitě si prostudujte tento návod: jak pronajmout byt bez realitky a nenapálit se, kde najdete 6 klíčových pravidel pro majitele.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti je další oblast, kde můžete udělat zásadní chybou. Platí se jen z reálného zisku z prodeje. Koupíte byt v Příbrami za 1 000 000 Kč, prodáte za 2 000 000 Kč – 1 000 000 Kč zisku, daň 15 %, tedy 150 000 Kč.

Než ale začnete řešit samotnou daň, měli byste si být jistí, že prodáváte za správnou cenu. Právě špatně nastavená cena vás může stát mnohem víc než samotná daň. Proto dává smysl podívat se na odhad ceny nemovitosti zdarma, který vám může vydělat statisíce – nebo vás o ně připravit.

A ještě jedna věc – daň není to jediné riziko. Spousta lidí dělá při prodeji chyby, které je stojí mnohem víc. Pokud se jim chcete vyhnout, doporučuji si projít 6 nejčastějších právních chyb při prodeji nemovitosti v roce 2026.

Časový test: jak neplatit daň

A pak je tu časový test u investičních nemovitostí, který hraje při prodeji klíčovou roli. Dříve platilo 5 let, dnes je to časový test 10 let pro osvobození od daně. Pokud tedy nemovitost vlastníte déle než 10 let, daň z prodeje nemovitosti jednoduše neplatíte. Týká se to jak domů v Rožmitálu pod Třemšínem, tak bytů v Novém Kníně.

Osvobození při bydlení a vlastní bytové potřebě

Osvobození od daně při prodeji nemovitosti ale můžete využít i jinak. Základní pravidlo říká, že pokud v nemovitosti alespoň 2 roky bydlíte, daň z příjmu neplatíte. Další možností je osvobození při využití peněz na vlastní bytovou potřebu – tedy například koupě nového bytu v Příbrami, stavba domu u Mníšku pod Brdy nebo rekonstrukce nemovitosti v Sedlčanech.

V praxi to znamená jediné: pokud znáte daňová pravidla u nemovitostí a správně je využijete, můžete ušetřit desítky až stovky tisíc korun.

Dědictví a darování nemovitosti

Dědická daň už dnes neexistuje – byla zrušena v roce 2014. To znamená, že dědictví nemovitosti je zcela osvobozeno od daně z příjmu. Stejně tak platí darování nemovitosti v přímé linii: rodiče, děti, prarodiče, sourozenci nebo manželé jsou osvobozeni od daně. Jinak se uplatňuje standardní sazba daně darovací 15 %. Neznalost těchto pravidel vás může přijít draho, proto se vyplatí být připravený.

DPH u nemovitostí: novostavby a podnikatelé

DPH u nemovitostí se týká hlavně developerů, novostaveb a podnikatelů. Prodej novostavby do 5 let od kolaudace může podléhat DPH 21 %. DPH v tomto případě platí vždy prodávající, který novostavbu prodává jako součást podnikání. Kupující hradí cenu včetně DPH.

Naopak fyzická osoba, která prodává svůj vlastní starší byt nebo dům mimo podnikání, většinou DPH neplatí – platí se pouze případně daň z příjmu, pokud není prodej osvobozen. Speciální situace nastávají, pokud podnikatel prodává starší nemovitost jako součást svého podnikání, tehdy může být DPH také uplatněno.

Krátkodobý pronájem: Airbnb a Booking

Krátkodobý pronájem přes Airbnb či Booking může být lákavý, ale je důležité vědět, že pokud pronajímáte pravidelně, může to být považováno za podnikatelskou činnost. To znamená, že se na vás vztahují povinnosti – živnostenské oprávnění, sociální a zdravotní pojištění i daň z příjmu. Neznalost zákona se může rychle projevit ve vašich účtech, proto se vyplatí mít vše správně nastavené.

Daně vs. náklady: na co si dát pozor

Nakonec je důležité neplést si náklady s daněmi. Například poplatek za vklad do katastru nemovitostí, odhad nemovitosti pro banku, provize realitní kanceláře nebo advokátní úschova kupní ceny nejsou daně, ale běžné náklady spojené s transakcí. Správné pochopení těchto rozdílů vás ochraní před zbytečnými finančními překvapeními.

Závěr: nejde jen o daně, ale o strategii

Většina lidí řeší jen samotné daně, ale realita je mnohem širší. Největší rozdíl v tom, kolik skutečně vyděláte, často dělá strategie prodeje nemovitosti. Pokud chcete nahlédnout, jak prodávají lidé, kteří na nemovitostech vydělávají nejvíc, podívejte se na tajemství úspěšného prodeje nemovitosti v roce 2026.