Vývoj cen nemovitostí 2026: trh zpomaluje. Co čekat v roce 2027?

Vývoj cen nemovitostí 2026: trh zpomaluje. Co čekat v roce 2027?

Český realitní trh začíná zpomalovat. Růst cen slábne, poptávka po hypotékách po předchozím silném období oslabila a financování zdražuje. V cenách se změna projevuje postupně, proto je potřeba sledovat i počet nových úvěrů a vývoj proti předchozímu čtvrtletí.

Analýza vychází z informací dostupných k 2. listopadu 2026. U realizovaných cen bydlení pracuji s indexem ČSÚ za druhé čtvrtletí 2026, u úvěrových sazeb s údaji za září a u spotřebitelské důvěry s říjnovým průzkumem.

Vývoj cen nemovitostí v ČR: růst cen zpomaluje

Podle indexu cen bytových nemovitostí ČSÚ zdražilo bydlení ve druhém čtvrtletí 2026 meziročně o 8,6 %. V prvním čtvrtletí byl růst přibližně 10 %. Zpomalilo i mezičtvrtletní zdražování, přibližně z 2,1 % na 1,8 %. Ceny tedy dál rostou, ale pomaleji. Procentní změny jsou dopočítané z publikované časové řady.

Ceny nového a staršího bydlení: jak se liší jejich vývoj

Rozdíly jsou mezi jednotlivými segmenty. Starší bydlení meziročně zdražilo přibližně o 10 %, nové o 3,5 %. U nového bydlení dokonce došlo proti předchozímu čtvrtletí k poklesu přibližně o 0,6 %. Jde o indexy skutečných nákupů bytů a domů, nikoliv pouze o částky uvedené v inzerátech.

Jeden čtvrtletní pokles ještě nepotvrzuje dlouhodobý trend. Ukazuje ale, že růst není plošný. Celostátní průměr proto nelze automaticky přičíst k ceně konkrétního bytu nebo domu.

Hypotéky 2026: poptávka po úvěrech na bydlení slábne

Podle říjnového šetření úvěrových podmínek bank ČNB se ve třetím čtvrtletí snížila poptávka po úvěrech na bydlení. Předchozí vysokou aktivitu částečně podpořily nákupy před zpřísněním podmínek investičních hypoték a před očekávaným růstem sazeb. Část poptávky se tak přesunula do dřívějších měsíců.

ČBA Hypomonitor evidoval v září přibližně 6 tisíc skutečně nových hypoték bez refinancování, meziročně o 12 % méně. Jejich objem přitom meziročně vzrostl o 5 % na přibližně 28 miliard korun. Vyšší objem peněz tedy sám o sobě nevypovídá o větším počtu kupujících.

Úrokové sazby hypoték: proč financování zdražuje

Financování zdražuje. Podle úrokové statistiky ČNB dosáhla sazba nových obchodů na nákup bydlení v září 5,05 %, oproti 4,61 % před rokem. Při stejné výši úvěru tak kupující musí počítat s vyšší splátkou.

Hypoteční sazby ovlivňuje také cena peněz na několik let dopředu, nikoliv jen aktuální sazba ČNB. Podle ČBA růst tržních sazeb v září a říjnu vytvářel další tlak na zdražování hypoték.

Pokud řešíte, zda s koupí počkat, podrobněji se tomu věnuji v článku Vyplatí se v roce 2026 na Příbramsku ještě čekat na levnější hypotéku?

Poptávka po nemovitostech: domácnosti jsou opatrnější

Slábne i ekonomická důvěra. Říjnový průzkum spotřebitelské důvěry ČSÚ ukázal větší obavy domácností z budoucího vývoje ekonomiky a vlastní finanční situace. Jde o obecný spotřebitelský sentiment, nikoliv o přímý průzkum kupujících nemovitostí. Může ale ovlivnit ochotu přijmout dlouhodobý závazek.

Historický vývoj cen nemovitostí a úrokových sazeb

Historie ukazuje, že ceny mohou reagovat se zpožděním. Podle historie repo sazby ČNB vystoupala základní sazba z 0,25 % v roce 2020 na 7 % v červnu 2022. Průměrné ceny bydlení přitom v roce 2022 ještě výrazně rostly. V roce 2023 pak celkový cenový index ČSÚ meziročně klesl přibližně o 1,6 %.

Dopad dražšího financování se nemusí celý projevit ve stejném roce. Při porovnávání je také potřeba rozlišovat nominální a reálné ceny. Pokud nemovitost stojí stejně korun, ale ostatní ceny rostou, po započtení inflace reálně zlevňuje.

Ceny nemovitostí 2027: budou dál růst, nebo začnou klesat?

Pro další vývoj bude rozhodující, jestli porostou příjmy a zda se stabilizují hypoteční sazby. Podle údajů ČSÚ o průměrných mzdách vzrostla ve druhém čtvrtletí nominální průměrná mzda meziročně o 6,4 %, po započtení inflace o 4,3 %. Růst příjmů podporuje kupní sílu. Dražší úvěry a vysoké kupní ceny naopak omezují rozpočty zájemců.

Zpráva o finanční stabilitě ČNB z jara 2026 očekávala postupné zpomalování růstu cen bydlení a návrat k dlouhodobým průměrům ve druhé polovině roku 2027. Upozornila také na omezenou nabídku a špatnou dostupnost vlastnického bydlení.

Letní prognóza ČNB počítá s přibližnou stabilitou krátkodobých tržních sazeb. Rychlé zlevnění financování proto nelze považovat za samozřejmost. Dostupná data zatím ukazují na zpomalování růstu, nikoliv na potvrzený plošný pokles cen nemovitostí.

Prodej nemovitosti: jak nastavit cenu při zpomalování trhu

Při prodeji nemovitosti je potřeba vycházet z nedávných srovnatelných prodejů a skutečné odezvy zájemců. U starších domů se do rozhodování promítá také cena rekonstrukce a provozu. Očekávání majitele musí odpovídat částce, kterou je kupující schopný a ochotný zaplatit.

Pokud plánujete prodej bytu, domu nebo pozemku v Příbrami, na Dobříši nebo v okolí, připravím vám nezávazný odhad ceny nemovitosti zdarma pro účely prodeje. Při ocenění vycházím z realizovaných prodejů v lokalitě, technického stavu nemovitosti a aktuální poptávky.

Proč nestačí porovnat několik inzerátů, vysvětluji také v článku Odhad ceny nemovitosti Příbram: zjistěte reálnou tržní cenu.