Jak prodat nemovitost bez daně z příjmů: podmínky osvobození v roce 2026

Prodej bytu, rodinného domu, pozemku nebo rekreační chaty automaticky neznamená, že budete z celé prodejní ceny platit daň z příjmů. Zákon stanovuje několik možností, jak může být příjem z prodeje nemovitosti od daně osvobozený.

Rozhodující je zejména to, jak dlouho nemovitost vlastníte, zda jste v ní skutečně bydleli, kdy jste ji pořídili a zda peníze z prodeje použijete na obstarání vlastního bydlení.

Jiná situace může nastat při prodeji bytu v Příbrami, jiná u rodinného domu na Dobříši a další při prodeji stavebního pozemku nebo rekreační chaty v Brdech. Ještě před zahájením prodeje je proto vhodné zjistit přesné datum nabytí vlastnictví a ověřit, která forma osvobození se vztahuje právě na vaši nemovitost.

Kdy se při prodeji nemovitosti neplatí daň z příjmů

Nejčastěji lze příjem z prodeje nemovitosti osvobodit jedním z těchto způsobů:

• prodávající měl v bytě nebo rodinném domě bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem,
• mezi nabytím vlastnického práva a prodejem uplynul stanovený časový test,
• získané peníze budou za zákonných podmínek použity na obstarání vlastní bytové potřeby.

U rodinného domu se souvisejícím pozemkem nebo u bytové jednotky může být příjem osvobozený, pokud v nich měl prodávající bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem. U ostatních nemovitostí, například samostatného pozemku nebo rekreační chaty, bývá rozhodující především časový test. (Zákony pro lidi)

Osvobození díky bydlišti alespoň dva roky

První možnost osvobození se týká prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo bytové jednotky, která neobsahuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru.

Podmínkou je, aby měl prodávající v nemovitosti bydliště nejméně dva roky bezprostředně před jejím prodejem. Nemusí přitom nutně jít o stejné období, po které byl vlastníkem nemovitosti. V některých případech může například člověk byt několik let obývat jako nájemce a následně jej koupit.

Co znamená bydliště pro daňové účely

Bydliště není automaticky totéž jako adresa trvalého pobytu vedená v občanském průkazu.

Pro účely daně z příjmů je bydlištěm místo, kde má člověk stálý byt, který je mu podle jeho potřeb k dispozici, a kde okolnosti nasvědčují tomu, že se tam chce trvale zdržovat. Posuzují se především osobní, rodinné a ekonomické vazby prodávajícího. Trvalý pobyt může být jedním z důkazů, sám o sobě však nemusí být rozhodující. (Finanční správa České republiky)

Jestliže jste například vlastnili byt v Příbrami, ale po celou dobu jej pronajímali a sami bydleli na jiné adrese, zpravidla nebude možné osvobození založit jen na tom, že jste v bytě měli evidovaný trvalý pobyt.

Jak lze bydliště doložit

V případě kontroly může správce daně požadovat, aby prodávající skutečné bydliště prokázal. Pomoci mohou například:

• smlouvy s dodavateli elektřiny, plynu nebo internetu,
• pravidelné platby za energie a služby,
• korespondence zasílaná na adresu nemovitosti,
• pojištění domácnosti,
• doklady o vybavení a běžném provozu domácnosti,
• vazba adresy na zaměstnání, školu dětí nebo lékaře,
• výpovědi sousedů či dalších osob,
• další doklady potvrzující skutečné užívání nemovitosti.

Důkazy je potřeba hodnotit společně. Jedna smlouva na elektřinu nebo samotné čestné prohlášení nemusí být vždy dostačující.

Prodej nemovitosti ve společném jmění manželů

Plyne-li příjem z prodeje nemovitosti, která je součástí společného jmění manželů, postačí pro osvobození splnění podmínky bydliště u jednoho z manželů.

To však platí za předpokladu, že nemovitost nebyla zařazena do obchodního majetku jednoho z nich. (Zákony pro lidi)

Časový test při prodeji nemovitosti

Pokud prodávající nesplňuje podmínku dvouletého bydliště, může být příjem osvobozený díky délce vlastnictví. Rozhodující je, zda byla nemovitost pořízena do konce roku 2020, nebo až od roku 2021.

Nemovitost pořízená do 31. prosince 2020

U nemovitostí nabytých nejpozději 31. prosince 2020 se zpravidla používá původní pětiletý časový test.

Příjem je tedy osvobozený, pokud doba mezi nabytím vlastnického práva a prodejem přesáhne pět let. (Finanční správa České republiky)

Nemovitost pořízená od 1. ledna 2021

U nemovitostí nabytých 1. ledna 2021 nebo později se základní časový test prodloužil na deset let.

Datum nabytí nemovitosti	Základní časový test
Do 31. 12. 2020	5 let
Od 1. 1. 2021	10 let

Desetiletá lhůta se týká například investičního bytu koupeného v roce 2022, stavebního pozemku pořízeného v roce 2023 nebo rekreační chaty nabyté v roce 2021. (Finanční správa České republiky)

Od jakého okamžiku se doba vlastnictví počítá

Častou chybou je počítání časového testu pouze podle data podpisu kupní smlouvy.

U nemovitostí zapisovaných do katastru je rozhodující nabytí vlastnického práva. Právní účinky zápisu obvykle nastávají zpětně k okamžiku, kdy návrh na vklad došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Podobně se posuzuje také okamžik prodeje.

Je proto potřeba rozlišovat:

• datum podpisu kupní smlouvy,
• datum doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu,
• datum vzniku právních účinků zápisu,
• datum, kdy prodávající skutečně obdržel kupní cenu.

Okamžik obdržení peněz může být rozhodující pro určení zdaňovacího období a pro splnění oznamovací povinnosti. Pro počítání doby vlastnictví jsou však zásadní data související s nabytím a převodem vlastnického práva. (Finanční správa České republiky)

Použití peněz z prodeje na vlastní bydlení

I když prodávající nesplní dvouleté bydliště ani časový test, může být příjem za určitých podmínek osvobozený díky použití získaných peněz na vlastní bytovou potřebu.

Tuto možnost je ale nutné posuzovat také podle data nabytí prodávané nemovitosti.

U domu nebo bytu, ve kterém měl prodávající bydliště kratší než dva roky, lze osvobození využít při splnění podmínek vlastní bytové potřeby. U nemovitostí, ve kterých prodávající nebydlel, například u investičního bytu, pozemku nebo rekreační chaty, lze tuto možnost standardně využít u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021. U nemovitostí nabytých před rokem 2021 se použijí původní pravidla. (Finanční správa České republiky)

Co se považuje za vlastní bytovou potřebu

Zákon mezi vlastní bytové potřeby zahrnuje například:

• výstavbu rodinného nebo bytového domu,
• koupi rodinného domu,
• koupi bytu nebo způsobilé bytové jednotky,
• koupi rozestavěného domu nebo bytu,
• koupi pozemku, pokud na něm bude v zákonné lhůtě zahájena výstavba vlastního bydlení,
• rekonstrukci nebo změnu stavby určené k bydlení,
• vypořádání společného jmění nebo spoludědiců spojené se získáním bydlení,
• získání práva užívat družstevní byt,
• splacení úvěru nebo zápůjčky, které byly použity na financování vlastní bytové potřeby.

U samostatného pozemku platí, že výstavba bytové potřeby musí být zahájena do čtyř let od jeho nabytí. (Zákony pro lidi)

Kdy musí být peníze použity

Získané prostředky je možné použít na vlastní bytovou potřebu nejpozději do konce zdaňovacího období, které bezprostředně následuje po roce jejich získání.

Pokud tedy prodávající obdrží kupní cenu v roce 2026, může ji za splnění ostatních podmínek použít na vlastní bydlení do konce roku 2027.

Zákon umožňuje zohlednit také částku použitou na vlastní bydlení již v předcházejícím zdaňovacím období. Při získání peněz v roce 2026 tak může být za určitých podmínek uznána rovněž bytová potřeba financovaná v roce 2025. (Zákony pro lidi)

Použije-li prodávající na vlastní bydlení pouze část získaných prostředků, osvobození se vztahuje jen na tuto část. Zbytek příjmu může podléhat zdanění. (Finanční správa České republiky)

Povinnost oznámit získání peněz finančnímu úřadu

Použití peněz na vlastní bydlení nestačí. Prodávající musí získání prostředků oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém peníze obdržel.

Finanční správa pro tento účel zveřejňuje nepovinný formulář „Oznámení o získání prostředků, které budou nebo byly použity na obstarání vlastní bytové potřeby“, označený číslem 25 5259.

Včasné oznámení je zákonnou podmínkou osvobození. Jeho opomenutí proto může způsobit, že příjem nebude možné osvobodit, přestože byly peníze skutečně použity na nové bydlení. (Zákony pro lidi)

Daň z příjmů při prodeji bytu

Při řešení otázky, jak prodat byt bez daně, je nejdříve potřeba zjistit, zda jde o byt v osobním, nebo družstevním vlastnictví.

Byt, ve kterém majitel bydlel

Pokud měl majitel v bytě bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, bývá příjem osvobozený bez ohledu na délku vlastnictví.

Toto pravidlo se může uplatnit například při prodeji bytu v Příbrami, Dobříši nebo Sedlčanech, který prodávající skutečně užíval jako svůj domov.

Investiční nebo pronajímaný byt

U investičního bytu, ve kterém vlastník nebydlel, se zpravidla posuzuje pětiletý nebo desetiletý časový test.

Samotný pronájem neznamená, že je byt automaticky součástí obchodního majetku. Jestliže však byl byt účetně nebo daňově zařazen do obchodního majetku, platí pro osvobození zvláštní omezení.

Prodej družstevního bytu

U družstevního bytu se právně neprodává nemovitost, ale převádí se družstevní podíl. Z tohoto důvodu se neuplatňuje běžný dvouletý test bydliště jako při prodeji bytu v osobním vlastnictví.

Příjem z převodu družstevního podílu může být osvobozený po uplynutí pětiletého časového testu. Další možností je použití získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu, pokud v souvislosti s převodem zanikne nájemní vztah k družstevnímu bytu a budou splněny ostatní zákonné podmínky. (Zákony pro lidi)

Prodej zděděného bytu

U bytu zděděného po manželovi nebo příbuzném v přímé linii se může do časového testu započítat také doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.

Pokud například rodič vlastnil byt v Příbrami osm let a následně jej zdědí jeho dítě, může být časový test při následném prodeji splněn podstatně dříve, než kdyby se počítal pouze od skončení dědického řízení.

Daň z příjmů při prodeji rodinného domu

Příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku může být osvobozený, pokud v něm měl prodávající alespoň dva roky bezprostředně před prodejem bydliště.

Jestliže podmínka bydliště není splněna, posuzuje se datum nabytí domu a pětiletý nebo desetiletý časový test.

Při prodeji domu před uplynutím časového testu může pomoci použití peněz na koupi nového domu nebo bytu. Typickým příkladem je rodina, která prodává dům na Dobříši nebo v Mníšku pod Brdy po krátké době, protože potřebuje větší bydlení v okolí Příbrami.

Pozornost je potřeba věnovat také pozemku, který s domem souvisí. Pokud je stavba podle občanského zákoníku součástí pozemku, může být pro časový test rozhodující datum nabytí pozemku, nikoliv datum dokončení stavby. (Finanční správa České republiky)

U domu ve společném jmění manželů může pro osvobození založené na bydlišti postačit, když podmínku splní jeden z manželů.

Daň při prodeji pozemku

U samostatného pozemku se běžně neuplatní osvobození založené na dvouletém bydlišti. Rozhodující bývá především časový test, způsob nabytí a u pozemků pořízených od roku 2021 také případné použití získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu.

Stejná základní pravidla se mohou týkat:

• stavebních pozemků,
• zahrad,
• polí a zemědělské půdy,
• lesních pozemků,
• pozemků získaných dědictvím,
• parcel vzniklých rozdělením většího pozemku.

Rozdělením původního pozemku na několik menších parcel se časový test sám o sobě nepřerušuje. (Zákony pro lidi)

Při prodeji stavebního pozemku na Dobříšsku, v okolí Nového Knína nebo na Příbramsku je vhodné ověřit nejen datum nabytí, ale i způsob, jakým parcela vznikla. Pokud vlastník postupně skupuje další části nebo podíly, může být časový test pro každou část odlišný.

U pozemku zděděného po rodiči nebo manželovi se doba vlastnictví zůstavitele započítává do pětiletého nebo desetiletého testu. (Finanční správa České republiky)

Daň při prodeji chaty nebo chalupy

U chaty nebo chalupy je důležité rozlišit právní charakter stavby. Jinak se může posuzovat rodinný dům užívaný jako chalupa a jinak objekt evidovaný jako stavba pro rodinnou rekreaci.

Pouhé tvrzení, že prodávající v chatě dlouhodobě pobýval, nemusí automaticky znamenat, že lze použít osvobození založené na dvouletém bydlišti. Je potřeba prověřit způsob evidence, stavební určení objektu a konkrétní okolnosti užívání.

U rekreační chaty zpravidla rozhoduje časový test:

• u chaty nabyté do 31. prosince 2020 jde zpravidla o pět let,
• u chaty nabyté od 1. ledna 2021 jde zpravidla o deset let.

U rekreační nemovitosti pořízené od roku 2021 lze při prodeji před splněním desetiletého testu využít také osvobození založené na použití peněz na vlastní bytovou potřebu.

Finanční správa uvádí příklad rekreační chaty pořízené v roce 2021, u které nebyl desetiletý test splněn, ale příjem mohl být osvobozen díky použití peněz na vlastní bydlení. Naproti tomu u rekreační chaty pořízené v roce 2020 nebylo možné tuto novější možnost využít, pokud nebyl splněn původní pětiletý test. (Finanční správa České republiky)

Před prodejem chaty v Brdech, chalupy na Dobříšsku nebo rekreační nemovitosti v okolí Rožmitálu pod Třemšínem se proto vyplatí zkontrolovat nejen kupní smlouvu, ale také výpis z katastru a označení stavby.

Prodej zděděné nebo darované nemovitosti

Prodej nemovitosti získané dědictvím

Při dědictví od manžela nebo příbuzného v přímé linii, tedy například od rodiče, dítěte, prarodiče nebo vnuka, se časový test zkracuje o dobu, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel.

Toto pravidlo se uplatňuje jak u nemovitostí s pětiletým, tak u nemovitostí s desetiletým časovým testem. (Zákony pro lidi)

Započítání doby vlastnictví zůstavitele však neplatí automaticky u dědictví po každém příbuzném. Například u dědictví po sourozenci je nutné situaci posoudit samostatně.

Prodej darované nemovitosti

U darování se doba, po kterou nemovitost vlastnil dárce, zpravidla automaticky nezapočítává.

Obdarovaný proto obvykle počítá časový test od vlastního nabytí nemovitosti. U nemovitosti zapisované do katastru se vychází z právních účinků vkladu darovací smlouvy, nikoliv pouze z data jejího podpisu.

Prodej darovaného bytu nebo domu krátce po převodu tak může vyvolat povinnost příjem zdanit, pokud obdarovaný nesplní podmínku bydliště nebo jiné osvobození.

Kdy se osvobození neuplatní

Příjem z prodeje nemovitosti může být zdanitelný zejména v těchto případech:

• nebyl splněn pětiletý ani desetiletý časový test,
• prodávající měl v bytě nebo domě bydliště kratší než dva roky a peníze nepoužil na vlastní bydlení,
• prostředky nebyly na vlastní bytovou potřebu použity ve stanovené lhůtě,
• prodávající včas neoznámil získání prostředků finančnímu úřadu,
• nemovitost byla zařazena v obchodním majetku,
• prodávající přijal peníze z budoucího prodeje před splněním časového testu,
• pravidelné nákupy a prodeje nemovitostí vykazují znaky podnikatelské činnosti.

U nemovitosti zahrnuté v obchodním majetku se mohou lišit nejen podmínky osvobození, ale také způsob výpočtu zdanitelného příjmu. U osvobození založeného na bydlišti se posuzuje dvouleté období od vyřazení, zatímco u ostatních nemovitostí může být omezení navázáno na pětiletou nebo desetiletou dobu podle konkrétního režimu. (Zákony pro lidi)

Opakované nákupy, rekonstrukce a rychlé prodeje mohou být za určitých okolností posouzeny jako podnikání. V takové situaci se příjem nemusí zdaňovat pouze jako ostatní příjem podle § 10 a je vhodné prověřit také případné dopady DPH.

Co lze odečíst, když je nutné příjem z prodeje zdanit

Pokud se na příjem nevztahuje osvobození, neznamená to automaticky, že se daň vypočítá z celé prodejní ceny.

Proti příjmu lze podle konkrétní situace uplatnit zejména:

• cenu, za kterou prodávající nemovitost prokazatelně nabyl,
• cenu určenou podle předpisů o oceňování u bezúplatně nabyté nemovitosti,
• prokazatelné náklady na technické zhodnocení,
• některé náklady na opravy a údržbu,
• právní služby související s prodejem,
• znalecké posudky a odborné odhady,
• náklady na přípravu prodeje,
• provizi zaplacenou realitní kanceláři,
• další prokazatelné výdaje přímo související s uskutečněním prodeje.

Zákon jako základní výdaj uvádí cenu, za kterou prodávající věc prokazatelně nabyl. Uznat lze také prokazatelné výdaje na technické zhodnocení, opravy, údržbu a další náklady spojené s prodejem. Hodnota vlastní práce prodávajícího se mezi výdaje nezahrnuje. (Zákony pro lidi)

U pronajímané nemovitosti, ze které byly uplatňovány daňové odpisy, může být místo původní pořizovací ceny rozhodující daňová zůstatková cena.

Proto je vhodné uschovat původní kupní smlouvu, faktury za rekonstrukci, smlouvu s realitní kanceláří i doklady o zaplacení jednotlivých služeb.

Praktický checklist před prodejem nemovitosti

1. Zjistěte přesné datum nabytí vlastnického práva.
2. Ověřte, zda byla nemovitost pořízena do konce roku 2020, nebo až od roku 2021.
3. Posuďte, zda jste v bytě nebo rodinném domě skutečně bydleli alespoň dva roky.
4. Zkontrolujte, zda nemovitost nebyla zařazena do obchodního majetku.
5. Ujasněte si, zda budou peníze z prodeje použity na vlastní bydlení.
6. Připravte doklady prokazující bydliště, nabytí nemovitosti a vynaložené náklady.
7. Pohlídejte si lhůtu pro oznámení získaných prostředků finančnímu úřadu.
8. Prověřte zvlášť jednotlivé části nemovitosti, pokud byly nabývány postupně.
9. U dědictví zjistěte, jak dlouho nemovitost vlastnil zůstavitel.
10. Složitější situaci konzultujte před podpisem kupní smlouvy s daňovým poradcem.

Plánujete prodej nemovitosti v Příbrami a okolí?

Správné posouzení daně je pouze jednou z částí úspěšného prodeje. Stejně důležité je stanovení reálné prodejní ceny, příprava nemovitosti, kvalitní prezentace a bezpečné nastavení kupní smlouvy i úschovy kupní ceny.

Ať už řešíte prodej bytu v Příbrami, rodinného domu na Dobříši, pozemku v okolí Nového Knína nebo chaty v Brdech, připravte si daňové podklady ještě před zveřejněním nabídky. Pozdější změna termínu prodeje o několik týdnů nebo měsíců totiž může v některých případech rozhodnout o tom, zda bude příjem osvobozený.

Realitní makléř se znalostí Příbramska může pomoci s odhadem ceny nemovitosti, přípravou prodeje a koordinací právních dokumentů. Konkrétní daňový režim by však měl v nejasných případech potvrdit daňový poradce.