Jak prodat nemovitost a koupit novou | Praktický postup

Jak prodat nemovitost a koupit novou za peníze z prodeje

Chcete prodat současný byt nebo dům a za získané peníze koupit novou nemovitost?

Největší problém obvykle není samotný prodej ani koupě. Je to čas mezi nimi.

Novou nemovitost potřebujete zaplatit v určitém termínu. Peníze ze staré ale ještě nemusí být k dispozici. Pokud se vše začne řešit pozdě, přichází tlak, rychlé slevy a rozhodnutí, která mohou stát stovky tisíc korun.

Proto je lepší připravit si postup dopředu.

Nejdříve zjistit čísla. Potom sladit termíny. A teprve pak vybrat řešení.

Krok 1: Zjistěte, kolik peněz z prodeje skutečně získáte

Začněte reálným odhadem ceny současné nemovitosti. Ne cenou, kterou byste si přáli, ani nejvyšší částkou z okolních inzerátů.

Důležité je vědět, za kolik lze nemovitost skutečně prodat v čase, který máte k dispozici.

Od předpokládané ceny následně odečtěte zbývající hypotéku, náklady na prodej, právní služby, stěhování a případné další výdaje.

Teprve výsledná částka je váš rozpočet na nové bydlení.

Potřebujete znát reálnou hodnotu své nemovitosti? Využijte odhad ceny nemovitosti.

Krok 2: Zjistěte, kdy musíte novou nemovitost zaplatit

Ještě před podpisem rezervační smlouvy si nechte přesně vysvětlit, jaké termíny vás čekají.

Kdy se podepisuje kupní smlouva? Kdy musí být peníze v úschově? Jak dlouho je prodávající ochoten čekat? A co se stane, pokud se váš byt nestihne prodat?

Nestačí vědět, že „je na vše přibližně pár měsíců“.

Rozhodují konkrétní data.

Jakmile znáte termín úhrady nové nemovitosti a očekávaný termín prodeje té současné, rychle uvidíte, zda na sebe oba obchody navazují.

Pokud ne, máte několik možností.

Možnost 1: Upravte rezervační smlouvu

První cestou je domluvit si více času přímo v rezervační smlouvě na novou nemovitost.

Lze sjednat delší termín pro podpis kupní smlouvy, pozdější úhradu kupní ceny nebo podmínku, že koupě proběhne až po prodeji vašeho současného bydlení.

Je však potřeba přesně určit, co se považuje za dokončený prodej.

Podpis smlouvy?

Složení kupní ceny do úschovy?

Nebo až převod vlastnického práva?

Mezi těmito kroky mohou být týdny. Dobře nastavená smlouva s tím počítá.

Důležité je také upravit, co se stane s rezervačním poplatkem, pokud se prodej nepodaří dokončit včas.

Možnost 2: Domluvte si pozdější předání prodané nemovitosti

Nemovitost můžete prodat, obdržet peníze a přesto ji předat až později.

Například za čtyři, šest nebo osm týdnů.

Díky tomu získáte čas na dokončení nové koupě a samotné stěhování. Kupující přitom od začátku ví, kdy bude moci nemovitost převzít.

Termín předání musí být uvedený ve smlouvě. Stejně jako úhrada energií, služeb a odpovědnost za stav nemovitosti.

Je to jednoduché řešení, na které se často zapomíná.

Možnost 3: Zůstaňte po prodeji krátce v nájmu

Pokud kupující nemusí nemovitost ihned užívat, můžete v ní po prodeji zůstat jako nájemce.

Byt nebo dům už bude patřit novému majiteli. Vy ale získáte další týdny nebo měsíce na dokončení nákupu nové nemovitosti.

V krátkodobé nájemní smlouvě se nastaví výše nájemného, služby, případná kauce a přesné datum vystěhování.

Tato varianta bývá vhodná například u investorů nebo kupujících, kteří se sami plánují stěhovat až později.

Někdy stačí správně položená otázka.

Možnost 4: Propojte platby pomocí úschovy

Pokud už máte kupujícího i vybranou novou nemovitost, lze oba obchody propojit pomocí advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.

Peníze z prodeje vašeho bytu mohou po splnění podmínek putovat přímo na úhradu nového bydlení.

Aby to fungovalo, musí na sebe navazovat termíny ve všech smlouvách. Podpisy, úschovy, katastr i předání.

Tady už nestačí řešit každý dokument zvlášť. Je potřeba vidět celý řetězec a hlídat, aby se jeden krok nezablokoval kvůli jinému.

Právě koordinace často rozhoduje, zda vše proběhne hladce.

Možnost 5: Využijte krátkodobé financování

Další cestou je úvěr nebo hypotéka, která překlene období mezi koupí nové nemovitosti a prodejem té původní.

Nové bydlení zaplatíte dříve a po dokončení prodeje úvěr částečně nebo úplně splatíte.

Tato možnost má své náklady. Úroky, poplatky a schvalování bankou.

Na druhou stranu vám může dát čas. A čas má při prodeji velkou hodnotu.

Krátkodobé financování za desítky tisíc může být výhodnější než rychlá sleva o několik set tisíc korun.

Proto je potřeba porovnat obě čísla.

Ne pouze výši úroku.

Možnost 6: Získejte peníze jinde a vraťte je z prodeje

Peníze na novou nemovitost nemusí vždy poskytnout banka.

Může pomoci zápůjčka od rodiny, blízké osoby nebo jiný dočasný zdroj financování. Po prodeji současného bytu nebo domu se zápůjčka splatí.

Tato možnost může výrazně změnit celý způsob prodeje.

Najednou nemusíte prodávat pod tlakem. Nemusíte přijmout první nabídku. A nemusíte automaticky snižovat cenu jen proto, že se blíží termín úhrady nové nemovitosti.

Přesně takový případ jsem nedávno řešil.

Příběh z praxe: Sleva každých čtrnáct dní, nebo jiné řešení?

Majitelé prodávali byt a za získané peníze chtěli koupit jinou nemovitost.

Novou nemovitost už měli vybranou. Potřebovali ji ale zaplatit v konkrétním termínu. Prodej bytu proto musel proběhnout včas.

Při přípravě strategie jsme řešili i variantu, že pokud se byt neprodá, bude se jeho cena každých čtrnáct dní snižovat o 200 000 Kč.

Byl to způsob, jak zvýšit pravděpodobnost rychlého prodeje.

Majitele tato představa pochopitelně nepotěšila. Každé snížení by znamenalo méně peněz na nové bydlení. A při několika úpravách ceny už mohl být rozdíl velmi výrazný.

Proto jsme se nepodívali pouze na prodej.

Podívali jsme se na celou situaci.

Majitelé nakonec vyřešili financování nové nemovitosti zápůjčkou od rodiny. Peníze měli k dispozici včas a zápůjčku následně splatili z prodeje bytu.

Tím se odstranil časový tlak.

Byt nebylo nutné každých čtrnáct dní zlevňovat. Prodej mohl pokračovat s cenou, která odpovídala situaci na trhu. Majitelé nakonec získali více peněz, než kdyby se drželi původního plánu postupných slev.

Největší rozdíl tedy nevznikl při focení ani při prohlídce.

Vznikl při volbě správné strategie.

Proč je důležité neřešit pouze cenu

Když se nemovitost neprodává dostatečně rychle, první reakcí bývá snížení ceny.

Někdy je to správně. Například pokud byla původní cena nastavena příliš vysoko a zájemci nereagují.

Možnost 7: Dohodněte pozdější úhradu části kupní ceny

Někdy lze s prodávajícím nové nemovitosti sjednat, že část ceny zaplatíte později.

Například po dokončení prodeje svého bytu.

Prodávající bude pravděpodobně požadovat právní zajištění, protože na část peněz čeká. Může jít o zástavní právo, notářský zápis nebo jiné smluvní řešení.

Není to nejčastější varianta. Když ale ostatní části obchodu dávají smysl, může být použitelná.

Co udělat ještě před rezervací nové nemovitosti

Než podepíšete rezervační smlouvu, měli byste znát odpověď na čtyři otázky:

1. Za kolik lze reálně prodat vaši současnou nemovitost?
2. Jak dlouho může prodej trvat?
3. Kdy musíte zaplatit novou nemovitost?
4. Jak prodej překlenete, pokud se termíny nepotkají?

Jakmile tyto odpovědi máte, většina situace se výrazně zpřehlední.

A pokud je nemáte?

Právě tehdy je vhodné začít plánovat dříve, než se podepíše smlouva a rozběhnou termíny.

Potřebujete projít konkrétní situaci a zjistit, jaké řešení dává smysl právě u vašeho prodeje? Využijte konzultaci a realitní poradenství.

Správný plán může rozhodnout o stovkách tisíc

Prodej nemovitosti a následná koupě nové nejsou dva samostatné obchody. Jsou to dvě části jednoho plánu.

Někdy pomůže úprava rezervační smlouvy. Jindy pozdější předání nebo krátkodobý nájem. V některých případech dává největší smysl získat peníze dočasně jinde a splatit je až z prodeje.

Nejdůležitější je nevybírat řešení automaticky.

Rychlá sleva nemusí být jediná cesta.

Často stačí podívat se na situaci z většího odstupu, propočítat dostupné varianty a vybrat tu, která chrání nejen termín, ale také výslednou prodejní cenu.

Právě v tom spočívá dobře vedený prodej.